注文住宅づくりではまず土地探しからスタートしますが、単純なようで見るべきポイントが多く、この段階で疲れてしまう方も少なくありません。しかし妥協した土地を選んでしまうと、家づくり段階や引っ越し後の生活で後悔してしまうケースも…。
そこで今回は、新築を建てるにあたって買わない方が良い土地を見分け、回避するための取り組み方を紹介します。これから土地探しをする方は、チェックリストとしてぜひ覚えておいてください。
目次
■土地探しの失敗は家づくりに響く
家づくりのはじめの一歩である土地探しに失敗してしまうと、後のコスト増や暮らしにくさなどさまざまなリスクが発生します。建物側で解決できる問題なら良いのですが、難しい場合ずっと悩みや不満を抱えることになってしまいます。災害リスクの高い土地など、大切な家財や家族の命に影響するケースも…。
少子高齢化やゲリラ豪雨など環境の変化により、いわゆる「買ってはいけない土地」の条件も変化しつつあります。危険な土地や住みにくい土地を回避し、暮らしやすい理想のマイホームを建てましょう。
■買わない方が良い土地の特徴
余計なコストがかかったり、将来の生活に不便が出たり。なるべく買わない方が良い土地の特徴を一つずつ解説していきます。
・高い擁壁や崖がある
高台にある見晴らしの良い土地は魅力的ですが、がけ崩れや擁壁の崩壊といったリスクもあるためできれば避けた方が良いでしょう。
こうした土地は自宅の崩壊リスクが高いのはもちろんですが、周囲の建物や土地に被害が及ぶと所有者責任が問われる可能性もあります。個人では難しい額の賠償が求められたケースもあり、正直リスクの方が高いといえるでしょう。
自治体によっては擁壁の高さ基準を超えると開発許可が必要になるケースもあり、費用と手続きも煩雑になります。
・水害リスクが高い
近くに河川や湖があり周囲より低い土地は、台風や大雨時の水害リスクが高いため避けるのが無難です。
床下浸水でも湿気や泥の流入が発生しますし、床上浸水すれば復旧に1000万円単位の費用が掛かるケースも珍しくありません。河川の氾濫など重大な水害が発生すれば、家族の命も危険にさらされます。後述するハザードマップを確認したり、水に関する地名を調べたりして危険な土地を回避しましょう。
・変形地や狭い土地
旗竿地や「うなぎの寝床」と呼ばれる細長い土地、四角形でない変形地は、建物の形状や間取りの制限が厳しく、費用も掛かるためなるべく買わない方が良いでしょう。
変形地に真四角の家を建てるとかなりムダな部分ができてしまいますし、土地に合わせると建築費用がかなり高くなります。細長い土地や旗竿地の家づくりはかなり間取りの工夫が必要ですし、狭さを感じることも少なくありません。
こうした土地は価格が安い点は魅力的ですが、後のことも考えるとなるべく避けた方が良いです。
・抵当権が残っている
前の所有者と金融機関の間で抵当権が設定されている土地は、購入後競売にかけられて所有権を失ってしまう可能性があります。前の所有者が取り決め通りローン返済をすれば問題ないのですが、いきなり競売にかけられてしまうのはかなり大きいリスクですよね。
検討している土地に抵当権が残っている場合は、必ず正規の手続きを経て抵当権の抹消が確認できてから、契約するようにしましょう。
・市街化調整区域
都市計画法に基づき建物の建築や市街化を制限している土地を「市街化調整区域」と呼びます。基本的に建築できない土地ですが、特定の条件を満たすと自宅を建てられるケースがあるため、市場で見かけることも少なくありません。
しかし文字通り市街化を抑制しているエリアですから、将来的に交通や生活のインフラが行き届かなくなる可能性があります。売却が難しく建て替えができなくなる可能性も高いです。人がいない土地で静かに暮らしたいなど明らかなメリットがある場合を除き、購入は避けるべきでしょう。
・ゴミ置き場が荒れている
地域のゴミ置き場は自治会が管理しているケースが多いため、ごみの散乱や汚れが目立つエリアはコミュニティが機能していない可能性があります。近隣住民同士のトラブルや遺恨が根強いケースも多く、新生活の土地としては避けるべきでしょう。
・境界があやふや
ブロック塀やフェンスなどの明確な境界がなく、隣地からの荷物があふれているような土地も避けるべきです。特に古くからの土地では境界が定まっていないことも多く、新築時にブロックを建てる位置でトラブルに発展する可能性が高いです。
境界をハッキリさせるための測量費用がかかりますし、お隣の住民との話し合いがまとまらないケースも少なくありません。
・人口が減っているエリア
人口が減少しているエリア内の土地は、暮らしにくさや地価の低下といったリスクが高いためおすすめできません。人口が減るとスーパーや美容院などの商店が撤退し、どんどん暮らしにくくなってしまいます。バスや鉄道の収益も減少するため、将来的に廃線してしまう可能性も…。
また周囲に空き家が増えると、治安の悪化や火災のリスクなども増加します。古い住宅街など高齢化が進んでいる土地は注意が必要です。
・ライフラインの引き込み費用が高い
生活に必須のライフライン、電気・水道・ガスの敷地内への引き込み費用が高い土地も、コスト面を考えると避けた方が良いかもしれません。
新規造成された宅地は敷地までライフラインが引き込んであるケースがほとんどですが、空き地や古い土地の場合余計な費用が掛かるケースがあります。既存の配管が古い場合やそもそも引き込みが無い場合、道路を掘削して数十万円の引き込み費用が掛かるケースも。
土地価格との兼ね合いもありますが手配や費用がかかるため、基本的には優先度を下げるべきでしょう。
■買わない方が良い土地を回避する取り組み方
ここまでご紹介した土地を回避し、理想のマイホームを建てられる土地を見極めるための取り組み方をご紹介します。
・建築制限をチェックする
建てられる床面積を決める建蔽率・容積率をはじめ、斜線規制や日影規制など、土地にかけられている建築制限を必ずチェックしましょう。
物件情報に記載していない建築制限についても不動産会社に問い合わせ、必要であれば自分でも調べてみてください。用途地域や設置道路の幅員など細かな情報も、土地を管轄する自治体に問い合わせれば教えてもらえます。
建築条件が厳しい土地を回避し、理想の間取りが実現できる土地を選びましょう。
・ハザードマップを確認
水害や崖崩れといった災害リスクは、各自治体が作成するハザードマップで確認することができます。自治体のホームページから簡単に閲覧できますので、候補の土地は必ず確認しましょう。
・土地の歴史を調べてみる
少し古典的な手法ですが、歴史をさかのぼって調べてみるのも危険な土地を回避するのに効果的です。
例えば図書館や公民館で古地図を見れば、昔田んぼだった水はけの悪い土地の情報を確認できます。昔から近くに住んでいる方なら、水害や崖崩れが多い土地を教えてくれるかもしれません。
・天気や時間帯を変えて訪れる
土地の現地調査は一回で終わらせず、できれば天気や時間帯を変えてさまざまな状況を確認しましょう。
例えば昼間は閑静な住宅地でも、朝夕の交通ラッシュ時は車の抜け道になっていて危険なケースもあります。雨が降った後の水はけ、日が落ちたあとの治安など、何度も訪れないと分からないことも多いです。
ある程度候補が絞り込めたら、時間をかけてじっくり土地を見極めましょう。
■まとめ：土地探しは地元のプロに相談しましょう
今回ご紹介したように、マイホームを建てるにあたって買わない方が良い土地の条件はたくさんあります。価格やアクセスなどの条件も大切ですが、細かい部分も見逃さず、理想の家を建てられる土地を見つけましょう。
条件の悪い土地を回避するには、私たち不動産会社のサポートも重要です。茨城県での土地探しは、私たちライズクリエーションにぜひご相談ください。新築と不動産両方を手掛けることで、理想の間取りに合わせた土地探しをお手伝いできるのが強みです。
土地探しはもちろん、住まいづくり・資金計画などマイホームに関するご相談はなんでも大歓迎です。お気軽にお声かけください。
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