住宅を購入する際の選択肢として、中古マンションや一戸建てを選択する人が増えています。
中古住宅を選択した理由として、
「新築より安く購入でき、購入時または購入後にリノベーションやリフォームをして好きな仕様にできる」
という方も多く、実際にその需要を見越したリフォーム済み中古マンションが多く流通しています。
つくば市をはじめとした茨城でも、中古マンションの需要が増え、それに伴い物件数も増加しています。
リフォーム済み、リノベーション済みの中古マンションも増えていますが、
「購入してから自分の好きなようにリフォームしたい」という要望も多いです。
今回は、「中古マンション+リフォーム」をテーマに、
そのメリットや中古マンション購入からリフォームの流れなどを簡単にご説明したいと思います。
目次
◆ 茨城県の中古マンション流通量や相場
茨城県の中古マンション市場の動向について簡単に説明します。レインズの統計では
茨城県の2020年10月の中古マンションの成約件数は24件、
10月時点でレインズに登録されている中古マンションの平均価格は2208万円です。
住宅情報サイトのSUUMOによると、
茨城県の中古マンションの掲載物件数は447件、
新築分譲マンションの掲載物件数は13件でした（2020年11月27日現在）。
この数値だけでも、マンションを選ぶ時に新築よりも中古の方が
選択肢が多いということがわかります。
それでは中古マンションを購入する時に、新築マンションと比較したメリットを解説します。
◆ 中古マンションのメリット
1.維持管理のしやすさと住まいやすさ
以前のコラムでもご紹介した2015年の内閣府による「住生活に関する世論調査」によると、
中古の戸建てやマンションなど「新築よりも中古が良くて、さらにそれを実際に選択した」方が中古を選択した理由として、
住みたい地域や土地に住居購入するためには中古の方が価格が安く手が届きやすいことや、
実際の外観や内装などを確認してから購入できること、
購入してすぐに入居できることなどを挙げる人が多かったです。
それでは、中古が良いと思う人の中で「中古の戸建てよりも中古のマンションを選んだ」という人はどんな理由で選択をしたのでしょうか。
こちらもアンケート結果があります。
「維持管理や清掃のしやすさ、住み心地などの面で一戸建てよりも機能的であるから」（51.5%）
「一戸建てほど広いスペースは必要ないから」（36.4%）
「一戸建てより管理がしっかりされていそうだから」（27.3%）
「一戸建てより住みたい場所の住宅が安く手に入ると思うから」（22.7%）
「住みたい場所でマンションの流通が多いから」（22.7%）
「一戸建てよりリフォームしやすいから」（15.2%）
「一戸建てより耐震性など住宅の質が良さそうだから」（15.2%）
中古マンションは、維持管理のしやすさ、自分や家族に対して必要な住宅のスペースにマンションが適していると考える人が選ぶことが多いようです。
また、地域によっては中古の一戸建てよりも中古マンションの流通量が多い地域もあります。
さらに、価格相場も地域やマンションの築年数、間取りや広さなどによって変わるため、一概に中古マンションの方が中古戸建てよりも高いというわけでもありません。
そうした地域の不動産の流通状況によっても選択は変わってくると思います。
2.リフォームやリノベーションのしやすさ
戸建てとマンションを合わせた中古住宅を購入した時に約7割の方が「リフォームを行った」という調査結果があります。
（一社）住宅リフォーム推進協議会が行った「平成２９年度 第１５回 住宅リフォーム実例調査」によると、
特に30代以下の若年層では「中古マンションの購入に合わせてリフォームを行った」という人が47.4%で、
ほかの年代よりも多いということがわかりました。
マンションは一戸建てのリフォーム、リノベーションより間取りの自由度は少ないですが、
設備の使い勝手や内装、壁や天井、床材の変更、部屋数を減らすまたは増やすなどの変更はもちろん行えます。
外観や建物全体の耐久性を高める工事は、マンションの部屋主によるリフォームでは必要ないため、その分の工事費がなくなり、
一戸建てよりもリフォーム費用は少なくなる傾向があります。
変えられる部分は一戸建てよりも少ないですが、
その分内装や設備を好きなように充実させることに集中できるのがマンションリフォーム、リノベーションの特徴ではないでしょうか。
3.リフォーム一体ローンが利用できる
中古マンション購入と同時にリフォームを行うメリットとして、
住宅購入時のローンとリフォーム費用のローンを一体化したローンを組むことができる
ということが挙げられます。
中古住宅を得意とする不動産会社はこのようなリフォーム一体ローンを提供していることがあります。
弊社でも「おまとめ住宅ローン」を利用して物件購入とリフォームを同時に行っていただくことができます。
物件とリフォーム工事のローンを別々に組んだ場合、物件の毎月返済額とリフォーム費用の毎月返済額が別々に発生します。
ほとんどの場合、リフォーム費用のほうが返済期間が短くなりますので、
例えば物件のローンが1500万円で35年、リフォーム費用のローンが500万円で15年とすると、
物件とリフォームのローンが重なった15年間は毎月の返済額が多くなり負担になってしまいます。
一方、リフォーム一体ローンの場合は、上記の例の場合、
物件1500万円＋リフォーム500万円＝2000万円を一体化した35年ローンを組むことになりますので、
35年間毎月の返済額が変わらず、初めの負担を和らげることができます。
さらに、リフォームローンは住宅ローンよりも高金利に設定されていることが多いですが、
一体化ローンでは住宅ローンと一体化するため金利も抑えることができ、
別々のローンと比べて総支払額を減らすことができます。
◆ 中古マンション+リフォーム、リノベーションの流れ
中古マンションを購入してからリフォーム、リノベーションを行うまでの流れは大きく分けて四つあります。
１．物件選び
まずは、希望の立地や広さ、階数などの条件から物件をリストアップし、実際に見学します（内見）。
希望する物件が決まったら、購入に備えて住宅ローンの事前審査を行い、審査後にまずは物件の売買契約を行います。
２．物件購入
売買契約後ローンの本審査が行われた後、ローンの契約を行い、物件を購入します。
売買契約から本審査の後決済までは約一か月間が相場ですが、
この間にリフォームやリノベーションの設計を早めに開始することがポイントです。
３．リフォーム、リノベーションの設計
物件の決済のみ見通しが立ったら、リフォーム、リノベーションの設計を開始します。
施工業者がヒアリングや現地調査を行ったのち、設計プランの提案を行います。
物件調査開始からプラン提案、見積もりまでの期間は施工業者によって違いがありますが、おおよそ1か月～3か月程度かかります。
つまり物件購入からなるべく早くリフォーム後の住宅に入居して暮らし始めるためには、
物件探しと同時にリフォーム、リノベーションを依頼する業者を決め、随時相談しながら進めていくことがポイントになります。
４．リフォーム、リノベーション工事～引き渡し
リフォーム工事の見積もりを了承した後、施工業者と工事契約を行います。
工事開始から検査、引き渡しまでは約3ヶ月を見積もっておきましょう。
◆ まとめ
中古マンションは、新築マンションよりも今や物件数が多く、希望の立地の物件を探しやすい状況です。
また、リフォーム費用を合わせても新築よりも安く済む場合が多いので、
「中古を自分の希望通りにリフォームして住む」ことは一つの賢い選択と言えるのではないでしょうか。
様々な中古物件がある中で、良い中古住宅にめぐり合うためには、信頼できる不動産会社を見つけることが一番の近道です。
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