「中古住宅は住宅ローンを借りにくい」というような噂を聞いたことはありませんか。
実際に、中古住宅を購入しようとしたら希望額まで借入ができなかった方や、そもそも借入ができなかったという方はいます。
そこで今回は、なぜそのような事例が起こってしまうのかを解説していきます。
中古住宅購入で住宅ローンを使う予定の方は、ぜひ確認してみてくださいね。
目次
◼中古住宅を購入するときも住宅ローンは利用できる！
中古住宅を購入するときでも、住宅ローンを利用することは可能です。
ほとんどの金融機関では、住宅ローンの概要に次のようなことが書かれています。
- ・新築住宅の建設・購入資金
- ・中古住宅の購入資金
- ・セカンドハウスの建設・購入資金
- ・中古住宅購入資金及び併せて行なうリフォーム工事資金
上記にあるように、中古住宅の購入資金やそれに伴うリフォーム工事も住宅ローンの対象です。
そのため、さまざまな金融機関の中から、自分に合った条件の良い住宅ローンを選びましょう。
◼住宅ローンで中古住宅を購入するときの疑問を解決
中古住宅を購入するときは住宅ローンが組みにくいとよく言われますが、果たして本当なのでしょうか。
他にも中古住宅と住宅ローンにまつわるさまざまな疑問を解決します。
・新築住宅より中古住宅の方が借入可能額が下がる可能性がある？
新築住宅を建てるときよりも中古住宅を購入するときの方が、住宅ローンの借入額が下がるという話をよく耳にしますよね。
こちらは必ず当てはまる訳ではないですが、実際に借入できる額が下がるケースはあります。
理由は、中古住宅の方が低い担保評価になることが多いからです。
担保評価とは、住宅ローンを借りる代わりに担保に入れるものの価値のことを指します。
住宅ローンの担保は建物と土地です。
金融機関は住宅ローン借入審査の１つの項目として、担保評価を見て借入額を判断しています。
評価を大幅に超える額を貸し付けて、返済されなかったら金融機関が困ってしまいますからね。
土地はエリアや大きさなどによって評価が変わるため、中古住宅と新築住宅どちらを購入しても関係ありません。
しかし、建物に関しては新築住宅の方が担保評価が高くなるのが一般的です。
例えば、フリマサイトにゲームを出品するときにも、中古品よりも新品未使用のものの方が高い値で売れやすいですよね。
中古品は劣化していてすぐに使えなくなる可能性がありますが、新品なら故障の可能性は低くて最新の機能がついているからです。
建物も同じで、新築なら資産価値が高いですが、中古住宅は価値が下がっていると評価されるケースが多いでしょう。
もちろん建物の築年数や仕様によって評価額は変わります。
そのため、すべての新築住宅が中古住宅よりも担保評価が高いという訳ではありません。
しかし、全体的に見ると「中古住宅は担保評価が低い＝住宅ローンの借入額が低くなりやすい」というのは間違いではないでしょう。
・そもそも中古住宅ではローンを組めないことがあるって本当？
続いては、選ぶ中古住宅によっては、そもそもローンが組めないのではないかという疑問です。
こちらの情報も正しく、中には住宅ローンを借りられない中古住宅があります。
具体的には、昭和56年5月以前に建てられた建物はローンが組めない可能性が高いです。
実は昭和56年に建築基準法が改正され、耐震基準が見直されました。
そのため、住宅ローンの借入の条件に「新しい耐震基準を満たしている家」という項目を入れている金融機関がほとんどです。
ちなみに、建築年が昭和56年6月以降だからといって、安心してはいけません。
なぜなら、建物が昭和56年6月に完成していても、設計したときは旧建築基準が採用されていた時期かもしれないからです。
昭和56～60年建築の建物を検討している場合は、不動産屋に細かく確認してくださいね。
反対に、昭和56年以前に建築された家でも、耐震性があると認められると住宅ローンが組めるケースがあります。
しかし、耐震性の調査や証明書作成などが必要なので、費用と手間がかかります。
そのため、中古住宅を購入して住宅ローンを組むなら、新しい耐震基準を満たした建物がおすすめです。
・中古住宅をリフォームするけどローンを組める？
中古住宅をリフォームするときもローンを組むことができます。
選択肢は次の3つです。
- ・中古住宅購入費の住宅ローンにリフォーム費用も組み込む
- ・住宅ローンとは別にリフォームローンを借りる
- ・住宅ローンを借り換えるときにリフォーム費用を上乗せする
中古住宅購入後すぐにリフォームをする場合や、中古住宅購入する不動産屋にリフォームをお願いする場合は、住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができます。
住宅ローンはリフォームローンと比べて金利が低いため、同じ借入額でも返済額を抑えることが可能です。
また、複数のローンを借入しなくていいため手続きや諸費用を抑えられるというメリットもあります。
注意点は借入額が大きくなるため、中には借入希望額まで届かないことがあることです。
また、住宅ローンを借入するときにリフォーム工事の見積もりが必要なため、早めに打合せを進めておきましょう。
残りの2つの方法は、中古住宅を購入してからある程度の時間が経った後にリフォームをするケースです。
リフォームローンは建物の増改築や設備の交換などのときに使えます。
無担保や手数料なしのローンもあり、審査も通りやすいため手軽に借入することができるでしょう。
また、住宅ローンの借入額で足りなかった金額だけ、リフォームローンを組むのも1つの方法です。
ただし、住宅ローンと比べて借入期間が短く金利が高いため、返済計画をしっかり立ててくださいね。
リフォームのタイミングで、住宅ローンの借り換えを行うという方法もあります。
別の金融機関から借入した方が条件が良い場合、住宅ローンの借り換え時にリフォーム費用を上乗せすることが可能です。
リフォームローンを借入するよりも金利を抑えることができます。
ただし、必ず手数料がかかる点、審査が厳しくなる点などはデメリットとして覚えておきましょう。
リフォームをするタイミングや住宅ローンの借入可能額などを考えて、自分に合ったローンの組み方を考えてみてくださいね。
・新築住宅と中古住宅では住宅ローンの条件に違いがある？
基本的には新築住宅も中古住宅でも同じ住宅ローンの商品を利用するため、条件に違いはありません。
しかし、金融機関によっては「築30年以内に限る」などの条件が付いていることもあります。
あらかじめ細かな条件を確認してから審査を申し込みましょう。
また、審査の条件は同じでも、先ほどもお伝えしたように審査内容は中古住宅の方が厳しいケースが多いです。
- 築20年の中古住宅を購入しよとしたら担保評価が低く、販売価格が2,000万円の建物なのに1,000万円しか借りられなかった。
そのため、中古住宅購入に住宅ローンを利用する際は、自己資金を溜めておくことをおすすめします。
中古住宅は新築住宅と違って、ゆっくり貯蓄しながら検討していたら他の方に購入されてしまいますからね。
良い物件に出会えたらすぐに購入できる態勢を整えておきましょう。
■中古住宅を購入する際は住宅ローン控除にも注意が必要！
住宅ローンを利用すると受けられる控除が「住宅ローン控除」です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、住宅ローンを利用すると一定期間は所得税や住民税の一部が控除されます。
こちらの制度は中古住宅でも利用可能ですが、昭和57年以降に建築された新耐震基準を満たした住宅という条件があります。
ちなみに、令和3年度までは築年数20年以下（耐火建築物は25年以下）とされていたので、条件が少し緩和されました。
住宅ローンを借入するなら必ず利用した方が良い制度ですので、頭に入れておきましょう。
◼まとめ
中古住宅を購入する際には、住宅ローンの審査を早めに行いましょう。
思ったよりも借入額が伸びなかったり、そもそも借入できない可能性がありますからね。
また、リフォームをするタイミングを考えながら、自分に合った住宅ローンの組み方を考えてくださいね。
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