中古住宅を探しているうち、再建築不可の物件を見かけることはありませんか？
建て替えできなくてもリフォームして暮らすなら問題なさそうですが、他にどんなリスクや制限があるのか気になりますよね。
今回は再建築不可物件のメリットやデメリット、リフォームでできることやできないことについて詳しく解説します。
再建築不可物件を購入して良いのか結論だけ知りたい方は、この後の目次から最後だけチェックしてください。
目次
■再建築不可物件とは？
再建築不可物件は、建築基準法の改正によって新しい基準を満たさなくなったため建て替えができない建物のことを指します。
中古で購入して暮らすことは可能ですが、取り壊して建て直すことはできないということです。
一戸建てが再建築不可になるケースはいくつかありますが、一般的には「接道義務違反」が原因の場合が多いです。
建築基準法では「接道義務」が設けられていて、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しないといけないというルールがあります。
しかし建築基準法が定められた昭和25年より前に建てられた家の中には接道義務を満たしていないものもあり、再建築不可となっているのです。
■再建築不可物件のメリット
・価格が安い
再建築不可の物件は建て替えや増改築などの制限があるため、相場より安い価格で購入できるのがメリットです。
物件購入費用を抑えられるので、リフォームや家具の買い替えにお金を回せるのが大きな魅力♪
・税金が安い
価格が安い再建築不可物件は税金のもとになる評価額も低いため、固定資産税や都市計画税が安いのも意外なメリット。
一年分の差額はそれほど大きくなくても、年数が積み重なると意外と大きな節税になるケースもあります。
■再建築不可物件のデメリット
・災害でも建て替えできない
建て替えできないのは再建築不可物件の大きなデメリットですが、特に困るのは地震による倒壊や水害に遭ってしまった場合です。
再建築不可物件は、自然災害で住めなくなった場合でも建て直しの許可は下りません。リフォームで復旧できないレベルの損傷が発生してしまうと、住む場所を失うことになります。
極端な例ですが、購入した次の年に地震で倒壊したらマイホームが無くなってしまうということです。
道幅が狭いと消防車が入りにくく、火災が燃え広がるリスクも通常の住宅地より増加します。
・ローンを組むのが難しい
再建築不可物件は資産価値が低いため、購入資金やリフォームのローンを組むのが難しいケースが多いです。
通常の住宅ローンでは建物や土地を担保に設定するのが一般的ですが、再建築不可物件は担保価値が低く難しいためです。
販売価格が安いとはいえ、購入＋リフォーム費用を現金で用意する必要があるのはデメリットと言えるでしょう。
・売却が難しい
建物の寿命が尽きた後の活用が難しい再建築不可物件は買い手が付きにくく、売却が難しい点もデメリットの一つ。
再建築不可物件は建物を作れないため資材置き場など用途が限定され、道幅が狭いので駐車場にするのも難しいケースが多いです。
もし買い手が見つかっても安く買い叩かれてしまう可能性もあり、売却時不利になる点は把握しておいた方が良いでしょう。
・車両が出入りしにくい
接道義務を満たしていない再建築不可物件は、エリア全体で車の出入りが難しい点も注意すべきです。
出入り口の間口が狭かったり前の道幅が細かったりするため、自宅駐車場の使い勝手が悪いケースが多いです。
道幅が狭いため緊急車両や配送のトラックなど大型車両が入れないこともあり、生活面のリスクも少なくありません。
■再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？
再建築不可物件をリフォームで新築同様に仕上げることは可能です。ただし木造2階建て以下の「4号建築物」が対象で、建築確認が不要なリフォームに限定されます。
- ・階段の位置変更など構造が変わる改築
- ・10㎡以上の増築
上記のようなリフォームは建築確認申請が必要になるため、再建築不可物件では行うことができません。
逆に原状回復目的の壁紙やフローリング貼り替え、キッチンやユニットバス交換は確認申請不要なのでOKです。
ただし鉄骨造や木造三階建て、防火地域など条件によってはリフォーム自体ができないケースもあります。再建築不可物件を検討する場合、必ずリフォームできるか契約前に確認しましょう。
■再建築不可物件を可能にする方法
現在再建築不可となっている物件も、条件を満たせば建て直し可能にできるケースがあります。
再建築不可物件の購入を検討する際は、次の3つの方法で対応できないかチェックしてみましょう。
・隣地を購入して間口を広げる
道路幅は4メートル以上あるが間口が2メートル未満で再建築不可の物件は、隣の土地を購入することで接道義務を満たすことができます。
旗竿地やうなぎの寝床と呼ばれる細長い土地は、隣地の持ち主と交渉してみる価値があるかもしれません。
ただし必ず隣地を購入できるわけではないこと、価格を吊り上げられる可能性があることなども頭に入れておきましょう。
・セットバックする
間口は2メートル以上だが道路幅が4メートル未満の場合は、セットバックで再建築可能にできる可能性があります。
セットバックした分の敷地は小さくなってしまいますが、再建築不可を回避することで資産価値や用途が向上するのでメリットは大きいです。
・43条但し書き許可の申請
接道義務を満たせず再建築不可となっている物件でも、一定の条件を満たせば建て直しの許可が下りるケースもあります。
物件の周囲に広い土地があること、交通や防災上の支障がないことなどの条件をクリアして、建築審査会の同意が得られれば接道義務を緩和してもらえます。
許可基準は地域によって多少の差異がありますが、郊外など土地が広い物件なら確認してみる価値はあるでしょう。
■結論：再建築不可物件は購入しても良いのか？
再建築不可物件の購入については、リスクを承知し短期スパンで暮らすならアリですが、長く暮らすなら基本的に避けたほうが良いでしょう。
特に災害でも建て直しができず、何年住めるか分からない点は大きなリスクです。長く暮らすほど災害リスクも増加するため、腰を据えて住み続ける家には向いていません。
ただし今回ご紹介したような再建築不可を回避する方法が適用できるなら、一つの選択肢にはなり得ます。転勤の都合で暮らす期間が決まっているパターンでも検討の価値はあります。
メリット・デメリットをしっかり把握したうえで、後悔のない選択ができるようにしておきましょう。
茨城県で中古物件をお探しの際は、地元密着不動産会社のライズクリエーションにご相談ください。
豊富な物件情報と専門家ならではのアドバイスで、お客様にピッタリなマイホーム探しをサポートいたします。
不動産・リフォーム事業両方を展開し、物件探しからリフォームまでワンストップで提供できるのも私たちの強みです。
マイホームのご相談は、どんなことでも大歓迎。お気軽にご相談ください。
こちらの記事も読まれています
・【令和版】買わない方が良い土地の特徴｜つくば市の新築土地探し
・注文住宅の土地探しはどこに頼むべきか｜良い土地を見つけるチェックポイント
