マンション・戸建てともに中古住宅を検討するとき、「築何年まで住めるのか」はとても気になるポイントですよね。
新築に比べればリーズナブルな中古住宅ですが、購入してすぐに住めなくなってしまっては意味がありません。
そこで今回は、日本の住宅は築何年まで住めるのかという視点と、長く暮らすための中古探しチェックポイントを解説します。
マイホーム選びに中古住宅を検討する方は、物件選びの参考にしてみてください。
目次
■中古住宅選びは寿命の見極めが重要
■【結論】日本の住宅は築何年まで住める？
■中古住宅の寿命チェックポイント
■長く暮らす中古住宅探しはワンストップで
■中古住宅選びは寿命の見極めが重要
マイホームの選択肢として中古住宅を検討する場合、価格や立地などの条件に加えて「あとどれくらい暮らせるか」を見極める目が必要です。
いくら新築より安いとはいっても、購入後リフォームして10年後に建て直しになってはお金がムダになってしまいます。
戸建て住宅・マンションともに物件の状況によって、あと何年暮らせるかは大きく変わってきます。
中古物件を検討する際はまずご家族の将来を考え、必要な年数安心して暮らせる物件を選びましょう。
■【結論】日本の住宅は築何年まで住める？
・戸建て
木造一戸建て住宅については、適切なメンテナスを実施していけば寿命に限界はありません。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは建物の価値を帳簿上で減価償却していくときの考え方です。実際は築100年以上の古民家をリノベーションして暮らしているお住まいも多いですよね。
木材の柱や土台は水濡れやシロアリに弱い点は注意が必要ですが、しっかり対策すれば長く持たせることができます。このあとご紹介する寿命チェックポイントをクリアできれば、長く暮らせる中古物件を見つけることができるでしょう。
・マンション
中古マンションについては、鉄筋コンクリート自体の寿命より日々の管理状況や修繕計画が暮らせる年数に大きく影響します。
鉄筋コンクリート造の建物自体は100年近くの耐久性があるというデータもありますが、住人が減り「ゴーストマンション」化してしまうと保守管理ができません。
修繕積立金が集まらないと外壁塗装や給排水管交換といったメンテナンスができないため、取り壊しや建て直しされてしまう可能性が高いです。
中古マンションを選ぶ際は、これまでの修繕履歴や計画、現在の空室率などに注目してみましょう。
■中古住宅の寿命チェックポイント
【戸建て】
中古の戸建て住宅については、壁紙やフローリングなど表面的な部分ではなく、土台や柱といった構造的な部分をしっかりチェックしましょう。
・お風呂設備などの水漏れ
給排水管からの水漏れは戸建て住宅の木部構造に大きなダメージを与えるため、重要チェックポイントです。
キッチン・洗面所・トイレ・浴室など水回りのフローリングや壁にカビが生えていたり、傷んだりしている場合は要注意。
タイルのお風呂も床下への水漏れを起こしやすいため、ひび割れの発生や基礎の水濡れ跡がないか重点チェックしましょう。
・外壁/屋根からの雨漏れ
雨漏れは築年数に関係なく発生する可能性があるため、中古戸建てでは必ずチェックすべきです。
天井や壁に濡れた跡があったり、一部張り替えたりしている場合は、雨漏れしていないか良く調べましょう。
押し入れやクローゼットから天井裏を覗けるようになっていたら、ライトなどを使って目視してみるのがおすすめ。
・シロアリの発生有無
新築のシロアリ保証は基本的に5～10年となっているため、築5年以上経過しているならシロアリ発生の有無をチェックしたほうが良いでしょう。
内見時に羽アリの死骸が見つかった場合、床下にシロアリが巣食っている可能性があります。フローリングを歩いていてフワフワと沈むような場所が多いケースも、シロアリ被害の疑いがあります。
庭にウッドデッキや生垣などの木材があったら、目視したりコンコンと軽くたたいたりしてみてください。外回りの木がシロアリに食べられていると、基礎回りから床下に侵入されている可能性が高いです。
・耐震基準
地震の多い日本では、住宅の耐震性能も寿命に大きく関わってきます。日本の耐震基準は大きく3回変更されています。
- 1981年6月以前の旧耐震基準：震度5程度の地震で全壊しない強度を想定
- 1981年6月以降の新耐震基準：震度6強～7の地震で全壊しない強度を想定
- 2000年6月以降の「2000年基準」：新耐震基準にくわえて、地盤調査の義務付けと耐力壁の配置バランスを規定
特に注意すべきなのは1981年以前の旧耐震基準です。旧耐震基準だから地震が来たとき必ず倒壊してしまうというわけではありませんが、どうしてもリスクは高くなります。
仮に倒壊しなかった場合も内外装や構造に大きなダメージが出やすく、住み続けるために大規模な補修工事が必要になるケースも多いです。
築年数をチェックして旧耐震基準で建てられた可能性がある住まいは、購入前に調査したほうが良いかもしれません。
・ブロック塀や門扉などのエクステリア
意外と見逃しがちなのが、門扉やカーポート、ブロック塀やフェンスといった住まいのエクステリア部分です。
例えばブロック塀が傷んでグラグラしていると、塗装でリーズナブルに仕上げることができず作り直し費用がかかります。
コンクリートやアルミ製品は耐久性が高いイメージがありますが、劣化していると大掛かりな工事が必要になるためしっかりチェックしましょう。
・地域の災害リスク
建物自体の寿命というわけではありませんが、台風や大雨による冠水被害のリスクもチェックすべきです。どんなに頑丈な戸建て住宅でも、浸水被害から家財や家族を守ることはできません。
長く安心して住み続けるためには、低地や河川の近くなどの水害、土砂崩れなどの被害リスクが少ない地域の物件を選ぶことが大切です。
自治体が発行しているハザードマップを見れば災害のリスクをチェックできますので、購入前に必ずチェックしてみてください。
【マンション】
中古マンションは建物の構造より、管理や住人の状況をチェックすることが大切です。
・空室率
マンションのメンテナンスは入居者の修繕積立金をもとに計画されているため、空室が増えると維持管理することが難しくなります。
特に高齢化が進んでいるマンションの場合、両親から相続した子供世帯が修繕積立金を払えず滞納してしまうケースなどが増えているようです。
空き家率が高いマンションは運営面での寿命が短い可能性がありますので、なるべく避けた方が良いでしょう。
・地域の住民数推移
上記の空室率に加えて、マンションが建っている地域の人口推移もチェックするのもおすすめです。
各自治体が公表している市内の人口推移表を見れば、マンション周辺の人口増減が分かります。人口が減っているエリアは長い目で見ると飲食店や商店が撤退する可能性があり、連動して空室が増えるリスクも増加します。
近隣地域との差なども比較しながら、急激に人口が減っている場所のマンションなどは避けるのがおすすめです。
・耐震基準
マンションも戸建て住宅と同じように、1981年・2000年の法改正を受けて耐震基準が変わっています。各基準の内容も、戸建て住宅と同じです。
こちらも旧耐震基準だからすぐに倒壊するというわけではありませんが、将来売却する際に買い手が付きにくいなどのリスクもあります。
築年数だけでなく、どの耐震基準で建てられているのかチェックするようにしましょう。
■長く暮らす中古住宅探しはワンストップで
今回ご紹介したチェックポイントの見逃しを防ぎ、長く暮らせる中古物件を探すには、リフォームと物件探しを同時進行できるワンストップサービスがおすすめです。
マイホームの選択肢として中古住宅を選ぶ場合、入居前にリフォームをセットで検討する方がほとんどだと思います。
不動産業とリフォーム両方に対応している会社なら、建築のプロ目線で候補物件の寿命チェックも同時に行うことができます。
補修や補強にかかる費用なども分かるため、複数の物件を比較検討しやすいのもワンストップサービスのメリット。
リフォーム・リノベーション前提で探すなら、なるべく両方一括担当できる会社を探してみてください。
■まとめ：中古物件の寿命を見極めて、安心快適なマイホームづくり♪
住まい選びに中古住宅を検討する際は、建物の設計や劣化、周辺状況などもチェックしてどれくらい暮らせるかしっかりチェックしましょう。
もし物件の目利きに自信がないなら、不動産と建築両方の知識を持った専門家に相談するのがおすすめです。
雨漏れやシロアリなどの劣化、ゴースト化するマンションなどを回避して、安心して長く暮らせる中古物件を見つけて下さい。
茨城県で中古マンション・一戸建てを検討の際は、ワンストップリフォームにも対応しているライズクリエーションにもぜひご相談ください。
新築・不動産・リフォーム事業のノウハウを活かし、ご希望の条件に合った長く暮らせる住まい探しをお手伝いしています。
つくば市の店舗では3000件以上の限定物件もご案内できますので、お気軽にご来店ください。
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