初めてのマイホームづくりでは、まず土地探し・購入が最初のハードルとなることが多いです。どこに頼むべきか？どんなポイントをチェックすべきか？考えるべきことが多く、土地探しで疲れてしまう方も少なくありません。
そこで今回は、注文住宅を建てるための土地探しについて、依頼先や購入～完成までの流れなどを詳しく解説していきます。危険な土地を回避して良い物件を見つけるためのチェックポイントも紹介しますので、ぜひマイホームづくりの参考にしてください。
目次
■土地探しに裏技はない
最初にしっかり認識しておきたいのは、良い土地を見つけるための抜け道や裏技はないということです。もちろん効率的な物件探しのコツはありますが、基本的にはたくさんの情報をチェックしてその中から理想の物件を選ぶべきです。
チェックする物件数を増やせば、その分良い土地に出会う確率も高くなります。しかし多くの物件を一つひとつチェックしていくのは時間も手間もかかるため、土地探しの段階でぐったり…と言うケースも。
土地探しも重要ですが家づくり本番前に疲れてしまわないよう、相談先や見るべきポイントを抑えて効率的に理想の土地を見つけましょう。
■注文住宅の土地探しはどこに頼むべきか
まずは土地探しの相談先について考えてみましょう。注文住宅用の土地を探す際利用する人が多い方法は以下の3つです。
・不動産会社
土地探しの依頼先として多くの方が最初に思い浮かべるのは不動産会社ですよね。物件探しのプロフェッショナルである不動産会社は、希望の条件に合った土地を見つけてくれる可能性が高いのがメリット。会社によって差はあると思いますが、豊富な物件数や知識と経験を活かした専門的なサポートも期待できます。大手デベロッパーから地域密着不動産会社まで、目的に合わせてさまざまな会社があるのも良いですね。
ただし不動産専門会社の場合、施工店は自分で探さないといけない点はデメリットと言えます。土地購入の融資を受ける際は建物の見積もりも必要になるため、良い土地を見つけてから購入までに時間がかかり、先を越されてしまうリスクもあります。
・ハウスメーカーや工務店
実際に施工を担当するハウスメーカーや工務店の中には、土地探しにも対応している会社も多いです。家づくりのプロと土地を探すことで、希望の間取りや広さを実現できる物件を選んでもらえるのが大きなメリット。土地探しと建物のプラン作りを並行できるため、予算オーバーを防ぎやすいのも特徴です。
ただしあくまで本業は家づくりですから、土地探しに関する専門性は会社によってまちまちです。また基本的には土地購入と建築をセットで依頼することになりますので、デザインや信頼性まで考慮して慎重に相談先を選ぶ必要があります。
・インターネット
最近はポータルサイトや不動産会社の自社サイトなどで土地を探す方も増えているようです。インターネットでの物件探しはすき間時間を利用しやすく、店舗相談のような断りにくさがない点がメリットです。
しかし本当の優良物件はインターネットで宣伝する前に売れてしまうことが多く、あまりお目にかかれないのは大きなデメリット。仮に良い物件が出てもチェックしている人が多いので、すぐ売れてしまう可能性が高いです。
インターネットの土地情報は、価格や広さの相場をつかむ初期段階で活用するのが良いでしょう。
・【結論】不動産部門を持つ施工店が理想
3つの方法のメリット・デメリットを比較した結論としては、自社内に不動産部門と施工部門を兼ね備えた会社に依頼するのが理想的です。
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不動産会社 |
ハウスメーカー・工務店 |
インターネット |
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メリット |
物件数が豊富 専門的なサポート |
希望の間取りに合わせた土地探し 予算オーバーを防ぎやすい |
手軽に多くの情報をチェックできる 断りにくさがない |
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デメリット |
施工会社を探す手間がかかる |
不動産の専門性が低いケースもある |
良い物件に出会いにくい |
ひとつの会社内に不動産部門と施工部門があれば、二つの選択肢の良いとこ取りができるうえ、窓口も一つになるのでかなり土地探しがラクになります。不動産会社と提携しているハウスメーカーや工務店でもOKですが、対応スピードを考えると同じ会社内の方が理想的です。
土地探しから注文住宅づくりに取り組む際は、自社やグループ内で不動産・建築の両方に対応している会社を探してみてください。
■土地探しから注文住宅着工までの流れ
・土地の情報を集めながら予算や条件を決める
まずは住みたいエリアの土地情報をインターネットなどで見ながら、およその相場感をつかむのがおすすめです。大体の予算やアクセス、広さなどの条件に目星がついたら、不動産会社やハウスメーカーに相談してみましょう。
・現地を見てみる
気に入った物件が見つかったら、現地を見て誌面やウェブサイトだけでは分からない部分をチェックします。土地だけなら住所で現地を見つけられるケースもありますが、不動産会社に同行してもらい説明を受けた方が効率は良いでしょう。
・建物のプランを決める
前述したように相談する会社によって建物プランの進め方は異なりますが、なるべく土地探しと並行して取り組むのがおすすめです。
・融資を申し込む
購入する土地が決まったら、建物の間取りプランと一緒に住宅ローンの融資を申請します。土地単体では住宅ローンが使えないため、建物プランが決まっていないと次のステップに進めない点に注意しましょう。ローンの種類や支払い回数によって、手付金や着工金を現金やつなぎ融資で調達する必要があります。土地を探し始めた早めの段階から金融機関に相談しておくとスムーズです。
・着工
住宅ローンの審査が通り融資が実行されると、いよいよ注文住宅の着工になります。大筋はプラン通り進めるのが基本ですが、細かい部分の確認や進行具合のチェックなどに取り組みましょう。
■良い土地を見つけるためのチェックポイント
問題があったり条件が厳しかったりといった土地を回避し、理想の家が建つ土地を見つけるため、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。
・建築制限が厳しくないか？
日本国内の土地には必ず法律上の制限が設定されていて、建物の大きさや使用する建材などの制限を受けることになります。建築条件が厳しいと希望の間取りが作れないケースもあるため、しっかりチェックしましょう。
・建ぺい率/容積率：床面積の制限
・斜線制限：建物の高さの制限
・防火地域：使用できる建材の制限
上記は見かけることが多い建築制限の種類で、条件が厳しいほど建物の自由度が低くなります。他にも建築制限がかかっていないか、比較の際に必ずチェックしてください。
・災害リスクが高いエリアではないか？
最近増えている異常気象による大雨や台風、土砂災害などのリスクも要チェックポイント。
災害リスクは土地情報には記載されていませんが、自治体が発行するハザードマップで確認できます。
用水池や川など水場が近い土地はもちろんですが、冠水リスクが高い低地や地滑りしやすい斜面などもあります。基本的に購入候補の土地はすべて確認したほうが良いでしょう。
・水はけは問題ないか？
意外と不満やトラブルの原因になることが多い、土地の水はけ状態もよく確認してみてください。水はけが悪いといつまでも水たまりが乾かず、庭や住宅の基礎にコケが生えやすくなったり、建物を傷めたりする危険性があります。
- ・水田に囲まれた土地
- ・住所に水関連の字が使われている土地（蓮・川・谷など）
- ・雨の後水たまりが多い土地
上記のような特徴がある土地は、水はけが悪いケースが多いです。できれば購入前、雨の日の後に訪れてみてください。
・周辺環境は大丈夫？
土地の内側だけでなく、隣の建物や街並み全体もしっかり確認しましょう。どんなに条件の良い土地でも、治安が悪かったり近隣トラブルがあったりすると住み心地が悪くなってしまいます。
現地を見に行ったときは、車を置いて少し周辺を散歩しながら観察してみましょう。ゴミ置き場や集会所が荒れていないか？商店街に落書きなどがないか？など、実際の暮らしをイメージしながら確認してみてください。
・時間帯による変化
最終候補となった土地は、なるべく時間帯を変えて複数回訪れてみましょう。
朝・昼・夕で影の角度が変わることも多く、日当たりの悪い土地の回避につながります。昼は静かな住宅街でも、朝夕の通勤時間は車の抜け道になる危険な土地も多いです。夜になると繁華街がうるさくなるなど、音や人の流れの変化も要チェックポイントです。
余裕があれば、平日と土日など曜日による変化もチェックしてみて下さい。
■まとめ：効率良く良い土地を見つけて理想のマイホームづくり♪
注文住宅の完成度に大きく関わる土地探しは、信頼できるプロフェッショナルのサポートを受けながら効率的に取り組みましょう。今回ご紹介した取り組み方のコツが、理想のマイホームづくりの参考になれば幸いです。
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