大量生産される商品のように定価が存在しない中古住宅は、どんな物件を選べば損をしないのか判断が難しいですよね。これから長く暮らすマイホームとして中古住宅を選ぶなら、リーズナブルな価格で状態の良い優良物件を見つけたいところです。
そこで今回は、狙い目中古物件の見つけ方のコツについて詳しく解説します。購入後実際に暮らすまでにかかる費用目安など、トータルでの考え方も紹介しますので、中古住宅探しの参考にしてください。
目次
■築年数だけで中古住宅を判断するのは危険
中古住宅選びでは「狙い目の築年数」というテーマが良く話題に挙がりますが、築年数だけで価値を判断するのは少し危険な考え方です。戸建て・マンションともに毎年資産価値が下がるため、築15～20年前後の物件が価格的にはお買い得なのは確かです。ただし建物の構造や劣化具合は一軒ごとに違い、築年数が古くても頑丈な家もあれば、築浅で重大な欠陥を持つ家もあります。
周囲の中古相場より安く購入できたとしても、あとで多額のリフォーム費用が掛かってしまっては本末転倒ですよね。立地環境や築年数といった基本データは判断材料の一つとして、このあとご紹介するポイントにも注目し、本当の狙い目中古物件を見つけましょう。
■こんな中古物件が狙い目
中古物件選びにおける、築年数以外の狙い目ポイントをまとめました。
・メンテナンス履歴がはっきりしている
多少築年数が古くても、前のオーナーがまめにメンテナンスを実施している中古物件はとても狙い目です。例えば定期的に外壁・屋根塗装を実施している家は雨漏れリスクが少なく、土台や柱といった構造がしっかりしている可能性が高いです。余計なリフォーム・補強費用が掛かりにくく、販売価格以上に価値が高い物件といえるでしょう。
価格や築年数が似たような中古住宅を比較検討する際は、売り主や不動産会社にリフォーム履歴も質問してみましょう。工事内容を記した当時の見積書や施工写真などがあれば、さらに信頼度が高い物件でねらい目と言えます。
・売り主の売却理由が明確
物件の内覧時などに売り主さんと直接お話しする機会があれば、売却の理由についても質問してみましょう。転勤や両親との同居などマイナス要素のない売却理由なら、狙い目度は高めです。逆に建物の老朽化や近隣トラブルなど、マイナスな売却理由の物件はなるべく避けたいですよね。
少し聞きにくい印象があるかもしれませんが、大切なことですからチャンスがあれば質問してみましょう。
・外壁/屋根塗装されたばかり
10～15年に一度のタイミングで必要になる外装の塗りなおしをしたばかりの物件は、メンテナンス費用が浮くためお値打ち感が高いです。外壁・屋根塗装の費用相場は150～200万円前後と比較的高額なため、購入後のリフォーム費用に結構差が付きます。
断定はできませんが、定期的にメンテナンスされている中古住宅は雨漏れやシロアリなど重大なトラブルのリスクも少な目です。外壁や屋根がまだピカピカの物件を見つけたら、前述したリフォーム履歴をチェックしてみましょう。
・水回りが新しい
キッチン・ユニットバス・洗面化粧台・トイレの水回り設備が新しくなっている物件も、リフォーム費用が節約できるためお買い得なケースが多いです。特に築年数が経っている中古物件を購入する場合、ほとんどの方が水回り交換を検討すると思います。前述した水回り4点を交換すると200万円前後はかかりますので、交換不要の物件が見つかればラッキーですよね。
・現行の性能基準に対応している
耐震性能・断熱性能など、目に見えない部分が現行の基準に対応している、もしくはアップデートされている物件もお買い得といえるでしょう。
例えば耐震基準は1981年と2000年に改正されていて、新しい基準に対応していれば補強費用などを節約することができます。中古住宅でも耐震基準適合証明書を取得することで住宅ローン減税を受けられるなど、税制面でのメリットも大きいです。
床下や壁裏などの断熱材、窓のペアガラス化など、気密・断熱性能が高い住まいもリフォーム費用を軽減できます。
・自然災害の可能性が少ない
これは狙い目というより基本的なチェックポイントとも言えますが、洪水や土砂災害といったリスクが少ない地域の住宅を狙いましょう。
どんなに好立地で価格が安い物件でも、数年後台風で床上浸水してしまったらお買い得だったとは言えません。住まいや財産はもちろん、家族の命を守るためにも、なるべく災害リスクが少ない住まいを選んでください。
災害リスクは自治体のハザードマップをチェックするのが基本です。浸水・土砂災害・火災など、検討物件があるエリアのリスクを確認しましょう。
・エリアの人口が増加している
これから数十年暮らす場所を考えるなら、人口が増えて発展しているエリアがねらい目といえるでしょう。転入超過で人口が増えている人気エリアは、仕事やお金が集まり商業施設や行政サービスも充実して暮らしやすくなっていきます。逆に転出超過の自治体や街は、買い物する場所や公共交通機関がどんどん減って暮らしにくくなる可能性が。人口の少ないエリアがすべてNGというわけではありませんが、子育てや老後のことなど、将来を見据えて考えてみましょう。
人口の増減は各自治体のホームページで簡単にチェックすることができます。中古物件のお買い得度にくわえて、エリア自体の発展も見据えて判断材料の一つにしてみてください。
・昔からの人気エリア
駅周辺や利便性の高い住宅地はすでに土地が埋まっていて新築を建てるのは難しいですが、中古なら物件が出回るケースも多いです。こうした人気エリアは暮らしやすいことに加え、土地の資産価値が下落しにくいのもメリット。中古なら建物価格が安くなっているので、人気エリアの住まいをほぼ土地代だけでゲットできるかもしれません。
昔から人が集まる人気の居住エリアは将来的にも廃れる可能性が低く、災害リスクも低い場所が多いのも魅力的♪新築だと予算的に難しいエリアも、積極的に狙ってみましょう。
■購入価格とリフォーム費用のバランスを考える
ここまででも少し触れてきましたが、中古住宅をマイホームとして選ぶ際は、購入価格だけでなく住むまでにかかるリフォーム費用も考えなければいけません。人気エリアの中古物件を相場より安く購入できても、リフォーム費用がたくさん掛かったら予算オーバーです。
リフォームして新築同様にする前提で中古物件を探すなら、なるべくリフォーム・不動産両方に対応するワンストップサービスを選ぶのがおすすめ。中古物件を検討しながらリフォーム費用も同時に分かるため、予算オーバーの心配なく本当の狙い目物件を見分けやすくなります。二社とやり取りする手間も省け、住まい探しの負担を軽減できるのもメリット。
ライズクリエーションでは中古住宅を買ってそのままリフォームもできるワンストップ体制を整えています。茨城での中古住宅探しは、ぜひお気軽にご相談ください
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■まとめ：狙い目中古住宅を見極めて理想のマイホームを♪
一軒ごとに条件が違う中古住宅は、比較時に的確なポイントを見極めて優良物件を見つけることが大切です。築年数だけでなく、今回ご紹介した狙い目ポイントにも注目し、理想のマイホームをオトクに見つけましょう♪
茨城県の中古住宅探しはライズクリエーションへ
私たちライズクリエーションは地元茨城県内での情報力を活かし、ライフスタイルや予算にピッタリな中古住宅探しをお手伝いしています。ただオトクな中古住宅を探すだけでなく、資金計画からリフォームまでワンストップでの対応が可能です。無料の相談会も毎週実施していますので、これからマイホーム探しに取り組む方はぜひお気軽にご相談ください。
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