土地探しをしていると、不動産サイトなどで様々な土地情報の詳細を目にすることになります。しかし、専門用語が多いため、ちょっと見ただけでは何のことを表しているのか分からないという人もいるのではないでしょうか。
そこで、今回は茨城県で住宅新築用の土地を探すときに役立つ、土地の法規制の基本的な知識について簡単にまとめておきたいと思います。
目次
- ・希望するエリアの地価相場を知ろう
- ・いばらきデジタルマップを活用する
- ・建ぺい率、容積率とは
- ・接道義務とは
- ・防火規制（防火地域・準防火地域）とは
- ・建物の高さの制限について
- ・希望の建物が実現するか設計の専門家に相談しよう
- ・まとめ
◆ 希望するエリアの地価相場を知ろう
土地選びのひとつの指標として、その地域の標準的な土地の取引価格を知っておくことが大切です。
前回の記事で詳しく紹介した「公示価格や路線価」を使って、希望のエリアの具体的な土地価格の相場をつかみましょう。
コラム：土浦市で住宅用土地探し｜土地選びの5つのチェックポイント
◆ いばらきデジタルマップを活用する
希望するエリアが絞れたら、そのエリアの地域情報を詳しく調べましょう。
「いばらきデジタルマップ」という茨城県の地図情報がインターネット上で公開されているサイトが便利です。
このサイトには、各エリアの都市計画（一部）や災害時の揺れやすさや水害の危険性を示したハザードマップ、医療施設や公共施設などの場所、ゴミ集積所の位置、警察署、交番の位置など様々な情報が載っています。
また、ネットに載っていない地域は、管轄の役所などに直接問い合わせれば地図情報を公開してくれます。
住みたいエリアの都市計画を見ると、そのエリアがどの用途地域に当てはまるかを知ることができます。
住居系の用途地域の区分
| 第1種低層住居専用地域 | 低層住宅のための良好な住居環境を保護するための地域。最も建築条件が厳しくなる。住宅以外では小中学校、高校、図書館、高齢者福祉施設、保育所などの建設が可能。 |
| 第2種低層住居専用地域 | 住宅以外では小規模（150㎡以下）の店舗、飲食店などが建設可能。 |
| 第1種中高層住居専用地域 | 低層住居専用地域よりも容積率の限度が緩和される。住宅以外では大学、病院、2階以下かつ500㎡以下の店舗、居酒屋などが建設可能。 |
| 第2種中高層住居専用地域 | 住宅以外に2階以下かつ1500㎡以下の店舗、オフィスなどが建設可能。 |
| 第1種住居地域 | 低層、中高層住居専用地域よりも建ぺい率の限度が緩和される。また、3,000㎡以下の店舗、オフィス、ホテル、ゴルフ練習場などが建設可能。 |
| 第2種住居地域 | 第1種住居地域の内容に加えてパチンコ屋やカラオケボックスなども建設可能。 |
| 準住居地域 | 幹線道路の沿線などが指定される。地域の利便の増進を図るような建物（200㎡以下の劇場、映画館など）を建てることができる。 |
| 田園住居地域 | 農業の利便の増進を図りつつ、これに調和した低層住宅のための良好な住居環境を保護するための地域。住居以外では500㎡以下の農業に関する店舗等や、150㎡以下のそれ以外の店舗、飲食店などが建設可能。 |
このほか、商業系の用途地域として「商業地域」「近隣商業地域」、工業系として「工業専用地域」「工業地域」「準工業地域」があります。
このうち、住宅を建てることができないのは「工業専用地域」で、それ以外の商業系、工業系の用途地域ではそれぞれの条件に適合させた住宅を建てることができます。
用途地域の詳細はこちらが参考になります。
国土交通省：「用途地域（PDF）」
それぞれの用途地域によって、建物の容積率や建ぺい率、高さなどの制限があります。
例えば、第1種低層住居専用地域は、住宅以外の用途が厳しく制限されているため、良好な住環境が望めます。反面、容積率や建ぺい率も厳しいので、敷地が小さいと希望する建築面積、延べ床面積の確保が難しくなります。
◆ 建ぺい率、容積率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積※1の割合を示したもので、火災の延焼を防ぐなどの目的で定められています。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積※2の割合を表したものです。
例えば、敷地面積100㎡の土地が「建ぺい率80％、容積率100％」の指定があるなら、
敷地の80％である80㎡まで建物に敷地を使うことができ、延べ床面積は100㎡まで建築可能ということになります。建ぺい率と容積率を知ることで、住まいのおおよその面積が決まってきます。
また、前面道路の幅が12m以上の場合は、容積率が緩和されることもあります。
※1 建築面積…家を建てるのに敷地をどのくらい使うかということ。一般の住宅なら、真上から見た面積が建築面積になります。
※2 延べ床面積…各階の床面積の合計。建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象にならないが、駐車場や駐輪場は対象となる。
◆ 接道義務とは
建築基準法では、都市計画区域内の土地を建築物用とするには、少なくとも幅4m以上の道路に2m以上接している必要があるというルールがあります。これを「接道義務」といいます。
しかし、実際の道路の多くは接道義務が定められる以前に幅4m未満の道路に接する土地に建物が建てられているケースも多いため、市町村や県が「2項道路（建築基準法上の道路として扱われるみなし道路）」を定めており、2項道路では敷地が幅2m以上接していれば建物を建てることができます。
その代わり、原則として道路中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界線とすることになっています（道路のセットバック）。
土地を選ぶ際には、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しているかとともに、セットバックが必要な場合はその面積を確認しておきましょう。
◆ 防火規制（防火地域・準防火地域）とは
防火規制とは、火災時の被害の拡大を抑えるために構造や建築材料などが制限されることです。
建物が密集する都市部などで「防火地域」に指定されている地域では、建物を耐火建築物仕様にすることが求められます。
都心と郊外の中間地点などで指定される「準防火地域」では、できるだけ燃えにくい建物にするための構造や建材の規制があります。
この他、「法22条区域」と記されている場合も、屋根や外壁の構造や建築材料、施工方法の規制があるため、確認しておきましょう。
◆ 建物の高さの制限について
用途地域の話でも少し触れましたが、敷地には建物の高さに対する制限もあります。
「道路斜線制限」は、創路とその両側にある建物の日照や採光、通風を確保することを目的に定められています。
自分の土地が面している道路の反対側の境界線から、決められた勾配で斜線を引き、その斜線に納まるような建物を建てる必要があります。
また、第1種・2種低層住宅専用地域では「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」、第1種・2種中高層住宅専用地域では「北側斜線制限」が追加されます。
北側斜線制限は、主に敷地の北側に隣接する建物の南側からの採光や通風を阻害しないようにするための制限になります。
道路斜線と同様に、敷地の北側に面した道路の反対側にある境界線か、北側隣地境界線からの斜線内に建物を納める必要があります。
そして、絶対高さ制限のある地域では、学校などを除き、10mまたは12mを超える建物は建てられません。
◆ 希望の建物が実現するか設計の専門家に相談しよう
土地を購入するときは、できる限り購入前に家を建てようとする住宅会社などの設計者に現地に同行してもらい、現地調査を行ってもらうことをおすすめします。
建築のプロの目で敷地の状態や法規制、条件などを実際に確認してもらうことで、希望する建物が実現するかどうかを見極めてもらうことができます。
◆ まとめ
土地を購入する際には、今回紹介した法規制をはじめとする土地の条件や周辺環境を入念にチェックすることが重要です。条件によって建てられる建物がある程度見えてくるため、土地選びが家づくりの成功、不成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。
とはいえ、実際には土地の複雑な条件は自分では把握しきれない部分もあるかと思います。ですので、土地購入前の不明点は土地を販売している不動産会社だけでなく、「設計や建築の専門家」に相談することがとても重要です。
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