中古マンションの購入を考えている方は、住宅ローン控除という制度を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
住宅ローン控除は、中古マンション取得時にも利用することができるので、要件を満たす場合はぜひ利用したい制度です。
今回は中古マンション購入時に住宅ローン控除が利用できる条件や、申請手続きに必要な書類などについて詳しく解説します。中古マンションならではの、築年数によって変わる手続きの内容も紹介します。
お得に中古マンションを購入したい方はぜひ参考にしてくださいね。
目次
- ・住宅ローン控除とは？
- ・新型コロナウイルスの影響により控除期間13年が2021年も適用されます（2021.3更新）
- ・中古マンション購入で住宅ローン控除を受ける主な条件
- ・住宅ローン控除を受けるための必要書類（新築・中古共通）
- ・築年数25年以上の中古マンションの住宅ローン控除手続きで必要な書類
- ・まとめ｜中古マンション購入で住宅ローン控除を利用するなら築年数をまず確認！
■住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は、一定の要件を満たし住宅ローンを使って住宅を取得した際、毎年のローン残高から一定の額を10年間、または13年間にわたって「所得税と住民税から直接控除」という形で住宅購入の負担を軽減する制度です。
■新型コロナウイルスの影響により控除期間13年が2021年も適用されます（2021.3更新）
新型コロナウイルスの影響による契約や入居の遅れを考慮し、令和3年度の税制改正で、マンションや中古住宅では2021年11月までに契約、2022年の12月末までに入居した場合は、13年間控除の特例を受けることができる見通しです。
参考HP：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
そもそも、住宅ローン控除が10年間から13年間に延長されたのは、消費税が8％から10％に上がった際に、増税分の負担（2％の増税相当分）を減税によって還元するという意味合いがありました。
控除期間13年の特例措置は、令和２年12月31日入居分までとされていましたが、新型コロナウイルスの影響を考慮して令和3年12月31日入居分までに緩和され、さらに来年度の税制改正により、令和4年（2022年）１２月31日入居分まで適用されることになりました。
そのため、今年中古住宅（マンション・戸建て）を購入しようという方は、2021年11月までに契約、2022年の12月末までに入居で住宅ローン控除が13年受けられるため、契約期限・入居期限を満たして減税制度を活用するのがおすすめです。
・所得合計1000万以下の場合面積要件が50㎡以上→40㎡以上に緩和されます
さらに、来年度税制改正では、合計所得金額が1,000万円以下の方の場合は、住宅ローン控除が適用される面積要件が緩和され、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅も拡充措置の対象となります。
マンションの面積要件の注意点
マンションの場合、面積の基準となるのは「登記簿面積」であり、不動産広告などに記載されている面積とは若干異なることに注意が必要です。
広告などに記載されている面積は、壁や柱の中心から中心までが含められていますが、登記簿面積では、壁や柱の部分は含まないことになっています。
そのため、購入時に50㎡と記載されている物件が登記簿面積では50㎡に満たない場合もありますので注意が必要です。
■控除額の計算方法
住宅ローン控除は、所得税や住民税から直接減税される「直接控除」の形を取っています。マンションなどの中古住宅の場合、控除額は1～10年目までは「年末ローン残高（上限4000万円）×1％」で計算され、毎年の最大控除額は40万円※2になります。
11～13年目は、「年末ローン残高（上限4000万円）×1％」か「（住宅取得金額－消費税額）〔上限4,000万円〕×２％÷３」のうちどちらか少ないほうが控除額となります。
※2：控除期間13年の期間延長が令和4年以降も再度行われるかは、来年度の税制改正によって再度検討された後決定されるため不明ですが、控除期間13年間の延長の特例適用に該当しない場合、毎年の最大控除額は20万円（特例適用前の中古住宅の最大控除額）になります。適用条件と控除期間は契約・入居時期、物件、年収、借入額、返済期間などによって変わります。
■中古マンション購入で住宅ローン控除を受ける主な条件
中古マンション購入時に、住宅ローン控除を受けるための主な要件は以下の通りです。
中古マンションで気をつけたいのは①の項目です。築年数25年以上のマンションの場合は、耐震基準適合証明書などが必要になりますので事前に確認しておきましょう。
①耐火構造物（マンションに多い）の場合は、築年数25年以内または現行の耐震基準に適合していること
②住宅取得日から6ヶ月以内に入居、居住開始し、控除の適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住み続けていること
③控除の適用を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
④取得した住宅の床面積が50㎡以上※3で、床面積の1/2以上が自己の居住用になっていること
※3：マンションの場合は登記簿上の専有面積が50㎡以上である必要があります。
⑤10年以上にわたって分割返済される一定の借入金があること
■住宅ローン控除を受けるための必要書類（新築・中古共通）
・確定申告書
住宅ローン控除は税務署で確定申告をすることで受けられます。確定申告書はAとBがあり、Aは会社員、Bは個人事業主が使用します。
会社員の方は勤務先企業の年末調整を利用していると思いますが、住宅ローン控除に関しては1年目は必ず確定申告（毎年2月頃）による手続きが必要です。
2年目以降は必要書類を提出することで会社の年末調整でも控除を受けることもできます。具体的な方法は各勤務先企業の総務などに確認してみてください。
確定申告用の書類は、最寄りの市町村の税務署で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードもできます。
・借入金銭高証明書
住宅ローンの借り入れをした金融機関から入手できます。住宅ローン控除の対象となる人に、借り入れ1年目の場合は翌年1月中旬以降、2年目以降は毎年10月中旬以降に郵送されます。発行申請が必要な金融機関もあるので事前に確認しましょう。
・住民票の写し+本人確認書類（パスポートや運転免許証）／マイナンバーカード
夫婦で控除を受ける場合は、それぞれの住民票が必要です。住民票+本人確認書類の代わりにマイナンバーカードのコピーでも可能です。
・建物の登記事項証明書
購入した中古マンションの登記事項証明書が必要です。法務局のウェブサイトからオンライン請求もできます。
・源泉徴収票
会社員の場合は源泉徴収票が必要です。毎年年末調整後に受け取るものですのできちんと保管しておきましょう。
・建物の不動産売買契約書の写し
契約時に受け取った不動産売買契約書のコピーを用意します。
また、2年目以降は、下記の書類が必要です。
・住宅借入金等特別控除証明書
住宅ローン控除が始まると、毎年10～11月頃に「住宅借入金等特別控除証明書」が税務署から届きます。2年目以降の手続きに必要なので大切に保管しておきましょう。
・借入金の年末残高証明書（住宅ローン残高証明書）
2年目以降は、毎年年末のローン残高を証明する書類が必要になります。1年目に金融機関に申請していれば新たに申請しなくても郵送されます。
■築年数25年以上の中古マンションの住宅ローン控除手続きで必要な書類
前述の中古マンションの住宅ローン控除適用条件でも挙げましたが、鉄筋コンクリート造（耐火構造物）で築年数25年以上の中古マンション購入の場合、住宅ローン控除を利用するためには耐震性を証明する書類として次のいずれかが必要です。物件の引渡し前に取得する必要があるため、早めに不動産会社に確認しておきましょう。
・耐震基準適合証明書
住宅が現行の耐震基準に適合していることを証明する書類です。
建築士事務所登録をしている建築士や国土交通省指定の検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人による耐震診断を依頼し診断に合格することで取得できます。
中古マンションの場合は、不動産会社に住宅ローン控除が利用できるかを相談し、証明書が取得できるか確認しましょう。中には「耐震基準適合証明書付き」の中古マンションもあり、この場合は証明書の取得は不要になります。
・既存住宅売買瑕疵保険「付保証明書」
既存住宅売買瑕疵保険に加入すると発行される証明書です。耐震基準適合証明書と同様に、現行の耐震基準を満たす証明になります。取得したい場合は瑕疵保険加入時に不動産会社や検査業者に伝えましょう。
■まとめ｜中古マンション購入で住宅ローン控除を利用するなら築年数をまず確認！
今回は、住宅ローン控除の概要と、中古マンション購入で控除を利用するためのポイントについて解説しました。RC造、SRC造が多いマンションは、築年数25年が控除の受けやすさの1つの目安になります。
ただし、築年数25年以上でも、現行の耐震基準を満たすことが証明できれば控除が利用できますので、要件を満たすか知りたい場合は早めに不動産会社に確認しましょう。
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